L’article 924-4 du code civil constitue le prolongement opérationnel de l’action en réduction lorsqu’un bien donné a été aliéné par le gratifié. Son mécanisme ouvre aux héritiers réservataires une action en revendication contre le tiers acquéreur, ce qui crée un risque direct sur la sécurité des transactions immobilières portant sur des biens d’origine libérale.
Action en revendication de l’article 924-4 : conditions de mise en jeu contre le tiers acquéreur
L’action en revendication n’est pas automatique. Elle suppose d’abord que la libéralité soit réductible pour atteinte à la réserve héréditaire. Tant que la quotité disponible n’est pas dépassée, le texte reste sans effet.
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Le mécanisme se déclenche en deux temps. L’héritier réservataire doit d’abord demander au gratifié le paiement de l’indemnité de réduction. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité du gratifié que l’action peut être dirigée contre le tiers détenteur du bien.
Ce caractère subsidiaire est souvent mal compris. L’héritier ne choisit pas librement sa cible. Il doit établir que le donataire n’est pas en mesure de régler l’indemnité. En pratique, cela implique de rapporter la preuve d’une insuffisance patrimoniale, ce qui peut rallonger le contentieux de plusieurs mois.
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Pour une explication de l’article 924-4 du code civil appliquée aux différentes configurations familiales, la distinction entre donation simple et donation-partage joue un rôle déterminant dans le calcul de la masse de réduction.
Consentement à aliénation : la clause notariale qui neutralise le risque
L’alinéa 2 de l’article 924-4 prévoit un mécanisme de purge. Le consentement de tous les héritiers réservataires présomptifs à l’aliénation du bien empêche toute action en revendication ultérieure contre l’acquéreur.
Nous observons que la rédaction de cette clause dans l’acte notarié a évolué ces dernières années. Les guides de rédaction d’actes diffusés aux notaires intègrent désormais une clause type. Celle-ci mentionne expressément que les parties ont été informées des dispositions de l’article 924-4 et que les héritiers réservataires consentent à l’aliénation projetée.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG n°20/04105) illustre l’enjeu pratique de cette mention. Le juge s’est appuyé sur la présence expresse dans l’acte notarié des informations données au donataire concernant l’action en réduction pour arbitrer le conflit entre héritiers et acquéreur.
Identification des héritiers réservataires présomptifs
La difficulté technique réside dans l’identification exhaustive des héritiers réservataires au jour de l’aliénation, et non au jour du décès. Un enfant né après la vente mais avant le décès du donateur n’aura pas consenti. Ce décalage temporel fragilise la purge.
- Les enfants déjà nés du donateur doivent tous intervenir à l’acte, y compris ceux issus d’unions différentes.
- Un enfant conçu mais non encore né au jour de la vente pose la question de la représentation par le parent survivant.
- Les enfants adoptés plénièrement ont la qualité d’héritier réservataire et doivent consentir au même titre que les enfants biologiques.
Le notaire instrumentaire porte ici une responsabilité lourde. L’omission d’un héritier réservataire rend la purge inopposable à celui-ci.
Prescription de l’action en réduction et origine de propriété trentenaire
L’action en réduction se prescrit par cinq ans à compter de l’ouverture de la succession, ou par deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans pouvoir excéder dix ans après le décès. Ce délai s’applique aussi à l’action en revendication de l’article 924-4, puisqu’elle en est l’accessoire.
En matière de vente immobilière, le notaire doit relater une origine de propriété trentenaire. Cette obligation vise précisément à vérifier si le bien provient d’une libéralité susceptible de réduction. Si la donation remonte à moins de trente ans et que le donateur est toujours en vie, le risque d’éviction par les héritiers réservataires existe tant que la succession n’est pas ouverte et prescrite.
Articulation avec la garantie d’éviction du vendeur
Le vendeur doit à son acquéreur la garantie d’éviction prévue aux articles 1626 et suivants du code civil. L’action en revendication de l’article 924-4 constitue un cas typique d’éviction que le notaire doit anticiper lors de la rédaction de l’acte.
Nous recommandons de ne pas se contenter d’une simple mention informative dans l’acte. La clause de consentement doit être rédigée de manière autonome, avec identification nominative de chaque héritier réservataire, et signature distincte de chacun.
Blocage des ventes en zone tendue : un problème identifié par le législateur
La question écrite n°8707 déposée par le député Olivier Falorni souligne un effet pervers concret. Lorsqu’un héritier réservataire refuse de consentir à l’aliénation, la vente devient risquée pour l’acquéreur qui peut légitimement se retirer. Le vendeur-donataire se retrouve alors dans l’impossibilité de céder son bien.
Ce blocage affecte particulièrement les zones où la réhabilitation de biens impropres à l’habitation est une priorité de politique publique. Un bien donné, dont un cohéritier refuse le consentement à la vente, reste figé dans le patrimoine du donataire sans possibilité de rénovation par un acquéreur tiers.
- Le refus d’un seul héritier réservataire suffit à compromettre la transaction.
- Aucun mécanisme judiciaire ne permet actuellement de contraindre un héritier à donner son consentement.
- La réponse ministérielle évoquait des réflexions menées au sein du ministère de la justice, sans réforme concrète à ce jour.
La rédaction actuelle de l’article 924-4 place donc le notaire dans une position d’arbitrage délicat entre protection de la réserve héréditaire et fluidité du marché immobilier. Tant qu’une évolution législative n’intervient pas, la seule parade reste d’obtenir le consentement unanime en amont, ou de s’assurer que le patrimoine du donataire couvre l’indemnité de réduction potentielle.